Un año desafiante le esperaba al mercado de renta residencial al inicio de 2023, y lo ha sido, pero en los últimos meses las señales de recuperación también han sido claras. El más reciente reporte que BDO dedicó a este segmento indica que durante el tercer trimestre la ocupación régimen promedio aumentó un 0,8% respecto al segundo trimestre, llegando a 94,2%, y que, por otro lado, el canon promedio disminuyó 1,1%, mientras que el valor promedio total presentó una leve baja de un 0,3%, con un ticket de 11,03 UF por cada unidad de renta residencial.

“Los indicadores del tercer trimestre demuestran que la industria comienza a recuperarse, pues se observa una alta absorción de unidades y una estabilización en su ticket luego de cinco trimestres de baja. Esto evidencia que el mercado multifamily continúa presentándose como una oportunidad para los usuarios frente a las condiciones actuales del mercado, lo que sin duda aumentará la actual demanda que existe en la renta residencial”, dice José Ignacio Carter, gerente de Real Estate de la firma.

Según ese reporte, la mayor concentración de unidades multifamily se mantiene en la comuna de Santiago. Después están Estación Central y San Miguel. Carter señala que uno de los principales factores que lo explican es la densidad y normativas de cada comuna, en un escenario donde el promedio de unidades por torre destinada a la renta residencial es de 231 departamentos. Otro factor que impulsa la ubicación de estos edificios, añade, es su cercanía al Metro.

Según datos de BDO, a la fecha han ingresado un total de 18 edificios y 4.894 unidades, y se espera el ingreso de al menos 10 edificios para este cuarto trimestre.

Juan Pablo Amenábar, gerente del área de Multifamily y HTL de Colliers, coincide en que 2023 ha sido un año de consolidación para un segmento que ha tenido nuevos activos que han iniciado operación, con el desafío de colocación y tarifas que eso conlleva.

Aún quedan edificios en construcción próximos a entrega, dice Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset y Property Management de MQ, quien acota que la competencia directa entre unidades nuevas y antiguas generó un ajuste de precios de unidades con alta desocupación. “La mayoría de las unidades nuevas o seminuevas mantuvieron sus precios o incluso en algunos casos subieron, por lo tanto, el tiempo de desocupación aumentó considerablemente. Esto obligó a las unidades nuevas a ajustar los cánones finales o bien entregar promociones para competir con unidades más baratas”, explica.

Tendencias 2024

Con todo, Amenábar lo proyecta como un mercado que seguirá siendo “sano” desde el punto de vista de los indicadores financieros. “La tendencia continúa a que sean activos cada vez mejor y más eficientes, lo que incide directamente en la calidad de vida de sus arrendatarios”, acota, sobre un mercado que durante los últimos tres años ha registrado, según sus reportes, un crecimiento anualizado compuesto de 34% en la cantidad de unidades, lo que demuestra su fortaleza al día de hoy.

Nicolás Herrera, head of Real Estate Research de Toctoc, espera que en 2024 la oferta disponible se mantenga entre las 11 y 12 mil unidades y que los precios comiencen a estabilizarse. “Esto debiese ocurrir cuando la inflación entre al rango meta del Banco Central, en torno al 3%”, señala.

En tanto, Daniel Neiman, gerente general de Puntablanca Grupo Inmobiliario, proyecta una estabilización en los valores de arriendo hacia mitad de año, lo que permitirá avanzar a mejores cap rates, y añade que las restricciones de créditos hipotecarios, altas tasas de interés, dificultad para juntar el pie y la pérdida de liquidez de los hogares seguirán afectando la compra de viviendas y favoreciendo la demanda para arrendar, por lo que los multifamily seguirán siendo buena opción para inversionistas.